Reforma planistyczna może zmienić zasady VAT przy sprzedaży gruntów

Od 1 września 2026 r. plany ogólne gmin zastąpią studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Zmiana może mieć również istotne konsekwencje podatkowe, spowodowane rozbieżnymi definicjami, którymi posłużył się ustawodawca.

Problem wynika z terminu „teren budowlany”. Na gruncie ustawy o VAT za taki teren uznaje się grunt przeznaczony pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy. Dostawa pozostałych terenów niezabudowanych może natomiast korzystać ze zwolnienia z VAT. Tymczasem plan ogólny będzie aktem prawa miejscowego i określi m.in. strefy planistyczne oraz obszary uzupełnienia zabudowy. Jednocześnie decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydawane wyłącznie dla nieruchomości znajdujących się w takim obszarze. Oznacza to, że znaczenie planów ogólnych dla faktycznej możliwości zabudowy działek będzie istotne, mimo że obecna ustawa o VAT wprost ich nie wskazuje.

W praktyce może powstać problem z ustaleniem, czy grunt objęty planem ogólnym, ale nieposiadający miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, powinien być traktowany jako teren budowlany dla celów VAT. Szczególne znaczenie będzie miało to w przypadku działek, dla których nie wydano jeszcze decyzji WZ, ale które zostały ujęte w obszarze uzupełnienia zabudowy.

Dla właścicieli nieruchomości i inwestorów kwestia ta może mieć bezpośrednie znaczenie finansowe - zakwalifikowanie gruntu jako terenu budowlanego może oznaczać opodatkowanie jego sprzedaży VAT, podczas gdy dostawa terenu niezabudowanego niebędącego terenem budowlanym może korzystać ze zwolnienia. W tym drugim przypadku nabywca może natomiast zostać zobowiązany do zapłaty PCC.