Przekształcenie jednoosobowej działalności gospodarczej, a nieruchomości rolne. Jakie uprawnienia ma KOWR?

Pan Marek prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą (JDG) w branży przetwórstwa spożywczego. W majątku przedsiębiorstwa znajduje się nieruchomość rolna o powierzchni 8 ha, na której zlokalizowany jest zakład produkcyjny oraz przylegające grunty orne. Pan Marek planuje przekształcenie JDG w spółkę z o.o. w trybie art. 584¹–584¹³ Kodeksu spółek handlowych (KSH).

W zw. z posiadanymi nieruchomościami rolnymi pojawiło się pytanie czy przekształcenie JDG w spółkę z o.o. wymaga zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR)? Czy KOWR może skorzystać z prawa nabycia nieruchomości rolnej? Jakie obowiązki ciążą na przedsiębiorcy w związku z przekształceniem?

Obrót nieruchomościami rolnymi w Polsce podlega istotnym ograniczeniom wynikającym z ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2025 r. poz. 1653) (UKUR). Co do zasady, nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny w rozumieniu art. 6 UKUR.

Powstaje zatem pytanie: czy przekształcenie JDG w spółkę z o.o., w wyniku którego nieruchomość rolna „przechodzi" z majątku osoby fizycznej do majątku spółki, stanowi nabycie nieruchomości rolnej podlegające rygorom UKUR?

Fundamentalną cechą procedury przekształcenia JDG w sp. z o.o. jest zasada sukcesji uniwersalnej – spółce przekształconej przysługują wszystkie prawa i obowiązki przedsiębiorcy przekształcanego (art. 584² § 1 KSH). Z dniem wpisu spółki do rejestru przedsiębiorców KRS cały majątek przedsiębiorcy związany z prowadzoną działalnością, w tym nieruchomości, staje się majątkiem spółki. Z perspektywy cywilistycznej przekształcenie nie jest klasyczną czynnością rozporządzającą – nie dochodzi do przeniesienia własności w drodze umowy sprzedaży, darowizny czy aportu. Zmienia się jedynie forma prawna prowadzenia działalności, a podmiot pozostaje tożsamy w sensie gospodarczym. Jednakże z punktu widzenia UKUR sytuacja jest bardziej złożona.

Pojęcie „nabycia" nieruchomości rolnej na gruncie UKUR

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego posługuje się niezwykle szeroką definicją nabycia nieruchomości rolnej. Zgodnie z art. 2 pkt 7 UKUR, przez nabycie nieruchomości rolnej rozumie się przeniesienie własności nieruchomości rolnej lub nabycie własności nieruchomości rolnej w wyniku dokonania czynności prawnej lub orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej, a także innego zdarzenia prawnego. Zwrot „inne zdarzenie prawne" ma charakter klauzuli generalnej o bardzo szerokim znaczeniu. Przekształcenie JDG w spółkę handlową – choć nie jest klasycznym zbyciem – niewątpliwie stanowi zdarzenie prawne, w wyniku którego zmienia się podmiot figurujący jako właściciel nieruchomości w sensie formalnoprawnym: z osoby fizycznej na osobę prawną (spółkę z o.o.). To właśnie ta szeroka definicja rodziła poważne wątpliwości interpretacyjne, czy przekształcenie JDG podlega kontroli KOWR i ewentualnemu prawu nabycia z art. 4 UKUR.

Nowelizacją ustawy UKUR z 2023 r. wyraźnie przewidziano, że w przypadku przekształcenia przedsiębiorcy w spółkę handlową nie jest wymagana zgoda Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości rolnej przez spółkę przekształconą. Spółka z o.o. powstała w wyniku przekształcenia JDG nie musi spełniać żadnych dodatkowych wymogów, aby „nabyć” nieruchomość rolną w wyniku przekształcenia.

Wyłączenie spod art. 2a ust. 1 i 2 UKUR nie oznacza jednak, że przekształcenie pozostaje całkowicie poza zakresem zainteresowania KOWR. Przedsiębiorca musi mieć świadomość dodatkowych uprawnień KOWR.

Prawo nabycia KOWR (art. 4 UKUR)

Art. 2a ust. 3 pkt 14 wyłącza jedynie stosowanie ust. 1 i 2 art. 2a (wymóg statusu rolnika indywidualnego). Nie wyłącza natomiast automatycznie stosowania art. 4 UKUR, który przyznaje KOWR prawo nabycia nieruchomości rolnej w przypadku, gdy do nabycia dochodzi w wyniku innego zdarzenia prawnego niż umowa sprzedaży.

Zgodnie z art. 4 UKUR jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku innej czynności prawnej lub innego zdarzenia prawnego, w szczególności przekształcenia przedsiębiorcy albo spółki cywilnej w spółkę handlową na podstawie przepisów KSH, KOWR działający na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą ceny tej nieruchomości.

W wyniku przekształcenia JDG w sp. z o.o. KOWR będzie miał prawo nabycia nieruchomości rolnej wykorzystywane do prowadzonej działalności gospodarczej!

Prawo pierwokupu udziałów – kolejny mechanizm kontrolny KOWR (art. 3a UKUR)

Nawet jeżeli KOWR nie skorzysta z prawa nabycia nieruchomości przy samym przekształceniu należy zwrócić uwagę na art. 3a UKUR, który przyznaje KOWR prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce kapitałowej, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha.

W przypadku Pana Marka, którego spółka po przekształceniu będzie właścicielem nieruchomości rolnej o powierzchni 8 ha, każde późniejsze zbycie udziałów będzie podlegało prawu pierwokupu KOWR. Umowa zbycia udziałów musi zostać zawarta pod warunkiem nieskorzystania przez KOWR z prawa pierwokupu.

Ma to istotne konsekwencje m.in. dla:

• planowania sukcesyjnego (np. pod kątem Fundacji rodzinnej),
• pozyskiwania inwestorów,
• sprzedaży udziałów wspólnikom lub osobom trzecim.

Co może zrobić Pan Marek?

Strategia ochronna – wycofanie nieruchomości przed przekształceniem.

W świetle opisanych ryzyk – w szczególności prawa nabycia KOWR oraz prawa pierwokupu udziałów – kluczowym narzędziem ochronnym jest wycofanie nieruchomości rolnej z majątku przedsiębiorstwa do majątku prywatnego przedsiębiorcy przed dokonaniem przekształcenia. Przedsiębiorca prowadzący JDG – jako osoba fizyczna – jest właścicielem zarówno majątku przedsiębiorstwa, jak i majątku prywatnego. Nie istnieje pomiędzy nimi bariera podmiotowa – właścicielem obu mas majątkowych jest ta sama osoba.

Wycofanie nieruchomości z majątku przedsiębiorstwa do majątku prywatnego polega na podjęciu przez przedsiębiorcę decyzji o przeniesieniu jej do sfery prywatnej. Nie jest to czynność rozporządzająca w rozumieniu prawa cywilnego – nie dochodzi do przeniesienia własności, ponieważ właścicielem nieruchomości przez cały czas pozostaje ta sama osoba fizyczna. Wycofanie nieruchomości powinno zostać odpowiednio udokumentowane oraz znaleźć swoje odzwierciedlenie w dokumentach przedsiębiorstwa (np. oświadczenie o wycofaniu, zgoda małżonka, sprawozdanie finansowe, Plan przekształcenia etc.)

Jeżeli nieruchomość rolna zostanie wycofana z majątku przedsiębiorstwa przed dniem przekształcenia, nie wchodzi ona w skład majątku podlegającego sukcesji uniwersalnej w trybie art. 584² § 1 KSH. Spółka przekształcona nie staje się właścicielem nieruchomości – właścicielem pozostaje osoba fizyczna (Pan Marek). Prawo nabycia KOWR z art. 4 nie aktualizuje się – ponieważ nieruchomość nie jest nabywana przez spółkę w wyniku przekształcenia.

Prawo pierwokupu udziałów z art. 3a nie aktualizuje się (lub jego zakres ulega ograniczeniu) – ponieważ spółka nie jest właścicielem nieruchomości rolnej. Jeżeli spółka nie posiada żadnych nieruchomości rolnych (lub posiada je o łącznej powierzchni poniżej 5 ha), art. 3a UKUR nie znajduje zastosowania.

Oddanie nieruchomości do korzystania spółce – najem lub dzierżawa

Po przekształceniu nieruchomość pozostaje własnością Pana Marka jako osoby fizycznej. Spółka z o.o. może korzystać z niej na podstawie umowy najmu lub dzierżawy zawartej z Panem Markiem.

Dodatkowo należy wskazać, że wycofanie nieruchomości do majątku prywatnego chroni nieruchomość przed ryzykami biznesowymi spółki – nieruchomość nie wchodzi w skład masy upadłości spółki, nie podlega egzekucji z majątku spółki, nie jest obciążana zobowiązaniami spółki. Dodatkowo wspólnik może czerpać korzyści z najmu nieruchomości.

Pan Marek zachowuje pełną elastyczność, może swobodnie dysponować nieruchomością (sprzedać, darować, zapisać w testamencie) bez ograniczeń wynikających z prawa pierwokupu udziałów.

Oczywiście zwracamy uwagę, że zarówno wycofanie nieruchomości do majątku prywatnego przed przekształceniem jak i późniejszy najem nieruchomości powinien zostać poprzedzony analizą podatkową, a sam najem spełniać warunki rynkowe.

Jak prawidło przygotować się do przekształcenia pod kątem KOWR?

Planując przekształcenie JDG w spółkę handlową, gdy w skład przedsiębiorstwa wchodzą nieruchomości rolne, rekomendujemy:

• Audyt nieruchomości – ustalenie powierzchni, klasyfikacji gruntów, przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz weryfikacja, czy nieruchomość spełnia definicję nieruchomości rolnej w rozumieniu UKUR,
• Uzyskanie zgód małżonka na czynności przekraczające zawyły zarząd, jeżeli nieruchomości czy JDG wchodzą w skład majątku wspólnego;
• Rozważenie alternatywnych struktur – w niektórych przypadkach korzystniejsze może być wyłączenie nieruchomości rolnych z majątku przedsiębiorstwa przed przekształceniem (np. pozostawienie ich w majątku osobistym przedsiębiorcy i oddanie spółce w najem);
• Analiza podatkowa i symulacja opodatkowania, która pozwoli wybrać bezpieczną i efektywną podatkowo formę reorganizacji JDG.