Nabycie nieruchomości od podmiotu powiązanego a koszty kwalifikowane nowej inwestycji – część socjalno-biurowa budynku to też sfera produkcyjna

Z satysfakcją informujemy o zakończeniu sukcesem wieloetapowego sporu podatkowego, w którym nasza Kancelaria reprezentowała Klienta z branży konstrukcji metalowych i obróbki metali. Sprawa dotyczyła kwalifikowalności wydatków na nabycie zabudowanej nieruchomości od podmiotu powiązanego w ramach Polskiej Strefy Inwestycji – przy czym kluczowym aspektem spornym okazała się nie tyle kwestia powiązań między stronami transakcji, co przeznaczenie poszczególnych części nabytego budynku i ich związek z działalnością produkcyjną.

STAN FAKTYCZNY

Nasz Klient – spółka prowadząca działalność w zakresie produkcji konstrukcji metalowych, obróbki metali oraz urządzeń podnośnikowych i przeładunkowych – uzyskał w czerwcu 2024 roku decyzję o wsparciu na realizację nowej inwestycji polegającej na zwiększeniu zdolności produkcyjnej istniejącego zakładu.

W ramach realizacji inwestycji Klient nabył od podmiotu powiązanego prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej zabudowanej obiektem biurowo-produkcyjnym, w którym dotychczas prowadził działalność na podstawie umowy dzierżawy. W obrębie nieruchomości znajdowały się:

• hale produkcyjne,
• hale magazynowe,
• pomieszczenia socjalno-biurowe (szatnie, biura, sala konferencyjna, jadalnia dla pracowników).

Klient wykorzystywał budynek w całości do prowadzenia działalności objętej decyzją o wsparciu. Nabycie nieruchomości na własność miało zapewnić mu niezależność operacyjną i stabilność w kontekście planowanych prac modernizacyjnych i rozbudowy parku maszynowego.

ZAKWESTIONOWANIE NABYCIA CZĘŚCI SOCJALNO-BIUROWEJ JAKO KOSZTU KWALIFIKOWANEGO

W październiku 2024 roku, działając w imieniu Klienta, złożyliśmy wniosek o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej z pytaniem, czy całość wydatku na nabycie zabudowanej nieruchomości od podmiotu powiązanego stanowi koszt kwalifikowany nowej inwestycji w rozumieniu § 8 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie pomocy publicznej udzielanej niektórym przedsiębiorcom na realizację nowych inwestycji.

W styczniu 2025 roku Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał interpretację indywidualną (znak: 0111-KDIB1-3.4010.670.2024.2.DW), w której uznał stanowisko Klienta jedynie częściowo za prawidłowe, a częściowo za nieprawidłowe.

Co istotne, choć pytanie Klienta koncentrowało się na dopuszczalności zaliczenia do kosztów kwalifikowanych wydatku na nabycie nieruchomości od podmiotu powiązanego, organ podatkowy zwrócił szczególną uwagę na inny aspekt sprawy – zakwestionował kwalifikowalność wydatku w zakresie, w jakim dotyczył on nabycia części socjalno-biurowej budynku (szatni, biur, sali konferencyjnej, jadalni dla pracowników). W ocenie organu ta część nieruchomości nie pozostawała w bezpośrednim związku z działalnością produkcyjną objętą decyzją o wsparciu, a zatem nie mogła stanowić kosztu kwalifikowanego nowej inwestycji.

Spółka uznała to stanowisko za wadliwe i przy wsparciu prawników Kancelarii wniosła skargę do sądu administracyjnego.

ARGUMENTACJA PRZED WOJEWÓDZKIM SĄDEM ADMINISTRACYJNYM

W skardze złożonej w lutym 2025 roku do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie Spółka przedstawiła wielopłaszczyznową argumentację.

Po pierwsze, wskazała, że katalog kosztów kwalifikowanych z § 8 ust. 1 rozporządzenia nie wprowadza ograniczeń co do statusu zbywcy nieruchomości. Ograniczenie dotyczące nabycia od podmiotów niepowiązanych zostało wyraźnie przewidziane wyłącznie w odniesieniu do wartości niematerialnych i prawnych (§ 8 ust. 3 pkt 2 rozporządzenia). Zastosowanie wykładni a contrario prowadzi do jednoznacznego wniosku, że w przypadku nabycia gruntów i budynków takie ograniczenie nie obowiązuje.

Po drugie – i to był kluczowy punkt sporu – stanowczo zakwestionowała próbę sztucznego rozdzielania funkcji budynku na część „produkcyjną" i „socjalno-biurową”, wskazując, że powszechnie obowiązujące przepisy prawa nie ustanawiają kryterium „bezpośredniego przeznaczenia na cele produkcyjne" jako warunku kwalifikowalności kosztu, a jednocześnie, że współcześnie prowadzenie jakiejkolwiek działalności produkcyjnej bez zaplecza administracyjnego, magazynowego i socjalnego jest niemożliwe, a prowadzenie działalności bez zaplecza socjalnego byłoby wręcz sprzeczne z przepisami prawa (w tym prawa pracy i BHP).

KORZYSTNE ROZSTRZYGNIĘCIA SĄDÓW I NOWA INTERPRETACJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie wyrokiem z dnia 20 maja 2025 r. (sygn. akt I SA/Rz 168/25) uchylił zaskarżoną interpretację w całości, podzielając całkowicie argumentację Spółki przygotowaną przez prawników Kancelarii zarówno w zakresie dopuszczalności nabycia nieruchomości od podmiotu powiązanego, jak i – co kluczowe – uznając stanowisko organu o wyłączeniu części socjalno-biurowej z kosztów kwalifikowanych za wadliwe.

Dyrektor KIS wniósł skargę kasacyjną, jednak Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 12 grudnia 2025 r. (sygn. akt II FSK 981/25) oddalił skargę kasacyjną, ostatecznie przesądzając sprawę na korzyść Spółki.

W wykonaniu prawomocnych wyroków sądów administracyjnych, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 5 maja 2026 roku wydał nową interpretację indywidualną, w której uznał stanowisko Spółki za prawidłowe w całości. Organ potwierdził, że wydatki na nabycie zabudowanej nieruchomości gruntowej od podmiotu powiązanego – w tym w zakresie dotyczącym części socjalno-biurowej budynku – stanowią koszty kwalifikowane nowej inwestycji i wpływają na kalkulację kwoty pomocy publicznej w postaci zwolnienia z CIT.

ZNACZENIE SPRAWY DLA PRZEDSIĘBIORCÓW

Uzyskane rozstrzygnięcie ma istotne znaczenie praktyczne wykraczające daleko poza indywidualną sprawę Klienta. Potwierdza ono kilka kluczowych zasad, o których powinni pamiętać wszyscy przedsiębiorcy realizujący inwestycje w ramach Polskiej Strefy Inwestycji:

1. Nabycie nieruchomości od podmiotu powiązanego nie wyklucza kwalifikowalności kosztu. Ograniczenie dotyczące transakcji z podmiotami powiązanymi przewidziano w rozporządzeniu wyłącznie dla wartości niematerialnych i prawnych. Nie ma żadnych podstaw do rozciągania tego ograniczenia na pozostałe kategorie kosztów kwalifikowanych, w tym na nabycie gruntów i budynków.

2. Część socjalno-biurowa budynku produkcyjnego to integralny element inwestycji. Organy podatkowe nie mają podstaw do sztucznego dzielenia funkcji budynku i wykluczania z kosztów kwalifikowanych pomieszczeń biurowych, szatni, jadalni czy sal konferencyjnych. Współczesna działalność produkcyjna wymaga odpowiedniego zaplecza administracyjnego i socjalnego, a jego brak byłby wręcz sprzeczny z obowiązującym prawem.

Sprawa stanowi przykład kompleksowego wsparcia, jakie oferujemy przedsiębiorcom korzystającym z instrumentów pomocy publicznej w ramach Polskiej Strefy Inwestycji. Nasz zespół prowadził sprawę na każdym etapie – od przygotowania wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, przez postępowanie skargowe przed WSA w Rzeszowie, obronę stanowiska przed Naczelnym Sądem Administracyjnym, aż po uzyskanie ostatecznej, w pełni korzystnej interpretacji podatkowej.

Jeśli Państwa firma realizuje lub planuje realizację inwestycji w ramach Polskiej Strefy Inwestycji i potrzebuje profesjonalnego wsparcia prawno-podatkowego – zapraszamy do kontaktu z naszym zespołem.